Wird im Mietvertrag die Wohnfläche als
verbindlich vereinbart, und wird die
angegebene Fläche tatsächlich
unterschritten, liegt ein die Minderung
begründender Mangel vor, sofern dadurch
die Tauglichkeit der Wohnung zum
vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur
unerheblich beeinträchtigt ist (LG Köln).
Wenn also eine m² Zahl im Mietvertrag
angegeben ist und sich später heraustellt,
dass die Wohnung viel kleiner ist, kann
die Miete gemindert werden. Es muss
aber für den Mieter erhebliche Nachteile
haben, dass die Wohnung kleiner ist.
Zum Beispiel können die geplanten
Möbel nicht mehr gestellt werden. Es
kann auch um Korrektur der
Nebenkostenabrechnung gebeten
werden, jedenfalls dann, wenn die
Nebenkosten nach Wohnfläche
abgerechnet werden.
Die Grundfläche einer
Dachgeschoßwohnung entspricht - wegen
der Dachschrägen - nicht ihrer
Wohnfläche. Gibt der Verkäufer im
Vertrag - für die Käufer nicht erkennbar -
die Grund- als Wohnfläche aus, so muss
er sich daran festhalten lassen und den
Kaufpreis teilweise zurückerstatten, wenn
die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als
vereinbart.
Wegen einer Mindergröße, d.h. einer
Abweichung der vertraglich vereinbarten
von
der
tatsächlich vorhandenen Wohnfläche, von
mehr als 10% hielt der BGH eine
Wohnung für fehlerhaft. BGH
Die Hälfte der Terrassenfläche darf zur
Wohnfläche gezählt werden. Dies gilt
jedoch nur dann, wenn die Terrasse
nach außen hin gut gegen Sicht
geschützt ist. AG Hamburg
Ist eine Wohnung um mehr als 10 Prozent
kleiner als im Mietvertrag angegeben,
kann die Miete gemindert werden. OLG
Karlsruhe
Flächenabweichung der Wohnung als
Mangel der Mietsache/ BGH
Wohnflächenberechnung nach der
Wohnflächenverordnung
Wenn die Grundfläche nicht identisch zur
Wohnfläche ist, wird folgendermaßen
berechnet:
Wohnfläche unterhalb von Schrägen
oder Treppen:
- Bis zu einem Meter zählt die Fläche
nicht zur Wohnfläche.
- Von einem Meter bis 1,99 Meter zählt
die Fläche zur
Hälfte.
- Ab zwei Metern Raumhöhe wird die
Fläche zu 100 Prozent angerechnet.
- Kellerräume, Waschküche,
Heizungsräume und Garagen zählen nicht
zur Wohnfläche.
- Balkone, Terrassen und Loggien werden
in der Regel mit einem Viertel der Fläche
mit einberechnet, höchstens bis zur
Hälfte.
- Ungeheizte Wintergärten und
Schwimmbäder zählen nur mit der Hälfte
ihrer Grundfläche, geheizte zu 100
Prozent.
- Tür-, Fenster- und Wandnischen, zählen
nur, wenn sie bis zum Boden reichen und
sie mindestens 13 Zentimeter tief sind.
- Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen
nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als
1,50 Meter sind und ihre Grundfläche
mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
Mieterhöhung auch bei
Wohnflächenabweichung nur unter
Beachtung der Kappungsgrenze – BGH
/2015
Eine Mieterhöhung muss auf der Basis
der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen,
unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine
abweichende Wohnfläche angegeben und
wie hoch die Abweichung von der
tatsächlichen Wohnfläche ist.
Der Vermieter darf bei der Berechnung
der neuen Miete die tatsächliche Größe
der Wohnung zugrunde legen. Allerdings
muss er auch die gesetzliche
Kappungsgrenze von hier (10, 15
Prozent) beachten.
Der Umstand, dass die Wohnfläche im
Mietvertrag falsch angegeben wurde, ist
für eine Mieterhöhung ohne rechtliche
Bedeutung.
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