Klauseln im Mietvertrag, die nur eine
prozentuale Mietsteigerung festlegen oder
nur den Quadratmeterpreis angeben, sind
unwirksam (LG Görlitz).
Bei Staffelmietverträgen werden die
zukünftigen Mieterhöhungen schon bei
Abschluss der Mietvertrages festgelegt.
Voraussetzung ist, dass die jeweils zu
zahlende Monatsmiete genannt wird (OLG
Braunschweig) oder aber der konkrete
Erhöhungsbetrag in Euro.
Zwischen den einzelnen Staffeln, also
zwischen den Mieterhöhungen einer
Staffelmietvereinbarung, muss
mindestens ein Jahr liegen (LG
Nürnberg/Fürth ).
Ist die Staffelmietvereinbarung
unwirksam, kann der Vermieter die
Miete nur im Rahmen der ortsüblichen
Vergleichsmiete erhöhen (LG Berlin).
An eine Staffelmietvereinbarung kann der
Mieter nur für höchstens 4 Jahre
gebunden werden. Zum Ablauf der Frist
ist eine Kündigung durch den Mieter auch
dann möglich, wenn der Mietvertrag eine
Verlängerungsklausel enthält (LG Berlin).
Der Mieter kann dann also mit der
üblichen Frist von 3 Monate kündigen.
Ein Staffelmietvertrag kann nämlich mit
einer Befristung verbunden werden. Aus
einem befristeten langjährigen
Staffelmietvertrag kann sich der Mieter
nach 4Jahren bzw. zum Ablauf des vierten
Jahres lösen, unabhängig davon, wie
lange die Mietvereinbarung noch gelten
sollte, § 557a Abs. 3 BGB (§ 10 Abs. 2 S.
6 MHG a.F.). Das Kündigungsrecht darf
bei einem befristeten Staffelmietvertrag
höchstens für vier Jahre seit Vereinbarung
der Staffelmiete ausgeschlossen werden
(BGH).
Die Staffelmietvereinbarung darf
jetzt auch einen Zeitraum von 10
Jahren überschreiten.
Dieses Sonderkündigungsrecht nach
Ablauf des vierten Jahres greift nur, wenn
der Staffelmietvertrag für einen längeren
Zeitraum als 4 Jahre abgeschlossen
wurde.
Für den Vermieter ist das
Kündigungsrecht bei einem befristeten
Vertrag ausgeschlossen.
Einen unbefristeten Staffelmietvertrag darf
der Vermieter nur nach § 573 BGB
kündigen.
Der Mieter kann einen unbefristeten
Staffelmietvertrag beliebig unter
Einhaltung der gesetzlichen
Kündigungsfristen nach § 573c BGB
kündigen.
Das gilt auch bei einem normalen
befristeten Mietvertrag, wenn später eine
Staffelmiete vereinbart wurde.
Ausschlaggebend für die Vierjahresfrist ist
dann der Zeitpunkt des Abschlusses der
Vereinbarung über die Staffelmiete (vgl.
OLG Hamm, A. Köln)
Seit dem 01.09.2001 ist es möglich,
Staffelmietverträge unabhängig von der
Mietdauer zeitlich unbeschränkt zu
vereinbaren. Die Miete muss aber
mindestens ein Jahr konstant bleiben.
Die Umlage von 8 % der
Modernisierungskosten ist für die Dauer
der Staffelmietvereinbarung nicht zulässig
(§ 557a Abs. 2 BGB). Die Miete darf also
bei einem Staffelmietvertrag nicht noch
zusätzlich wegen Modernisierung erhöht
werden.
Unzulässig ist die prozentuale Angabe
im Mietvertrag. Beispiel: Die
Monatsmiete erhöht sich jährlich um 4
Prozent. Eine solche Vereinbarung ist
unwirksam.
Mieterhöhungen sind nur aufgrund von
Betriebskostenerhöhungen nach §§ 560,
560 Abs. 1 BGB zulässig.
Mietwucher liegt gemäß § 5 Abs. 1, 2
WiStG vor, wenn die vereinbarte Miete die
ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als
20% übersteigt (BGH).
Der Mieter kann einen unbefristeten
Staffelmietvertrag beliebig unter
Einhaltung der gesetzlichen
Kündigungsfristen nach § 573c BGB
kündigen.
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