Im gewerblichen Mietvertrag ist eine
Klausel, die die
Schlussrenovierungspflicht dem Mieter
ohne Berücksichtigung der
vorgenommenen Schönheitsreparaturen
auferlegt, immer wirksam.
Nur im Fall eines sehr kurzen Abstandes
zwischen der letzten Schönheitsreparatur
und dem Ende des Mietverhältnisses
kann diese Klausel zwecks
Schönheitsreparaturen unwirksam sein.
Starre Renovierungsfristen sind auch für
Gewerberaum-Mietverträge unwirksam.
Was bislang für Wohnräume galt, ist damit
auch für Gewerberäume verbindlich.
Bundesgerichtshof
Sind also Fristen im
Gewerberaummietvertrag für
Schönheitsreparaturen angegeben, hat
das zur Folge, das gar nicht renoviert
werden muss.
Eine Übertragung der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist
auch bei Mietverträgen über
Gewerberäume unwirksam, wenn der
Mieter unabhängig von dem
Erhaltungszustand der Räume zur
Renovierung nach Ablauf starrer Fristen
verpflichtet werden soll /BGH.
Steht also im Gewerberaum- Mietvertrag,
dass der Mieter Schönheitsreparturen in
bestimmten Abständen durchführen muss,
ist diese Klausel unwirksam. Der Mieter
muss dann nur beim Auszug
Schönheitsreparaturen durchführen, wenn
das im Mietvertrag zusätzlich gefordert
wird.
Mieterhöhung bei Gewerberaum
Wenn im Mietvertrag nichts über eine
Mieterhöhung vereinbart wurde, ist eine
solche grundsätzlich ausgeschlossen.
Dies gilt auch bei langfristig
abgeschlossenen Mietverhältnissen.
Gewerbemietrecht unterliegt die
Miethöhe der freien Vereinbarung der
Parteien. Der Vermieter kann also nicht
durch einseitige Erklärung eine
Mieterhöhung herbeiführen oder die
Zustimmung des Mieters zu einer
Mieterhöhung verlangen.
Ein Mietvertrag über Geschäftsräume ist
mündlich gültig. Allerdings bedürfen
Mietverträge, die für einen längeren
Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen
werden, der Schriftform.
Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung der
Miete zu verweigern oder den Mietzins
der Höhe nach zu mindern, wenn die
Mieträume zu Beginn des
Mietverhältnisses oder danach mit einem
Mangel behaftet sind, der die
vertragsmäßige Nutzung aufhebt oder
beeinträchtigt. Dabei kommt es nicht
darauf an, ob den Vermieter ein
Verschulden an der Entstehung des
Fehlers trifft oder nicht.
Für die Höhe des Mietzinses gibt es bei
Geschäftsräumen (Gewerberaum)
keine gesetzliche Regelung.
Die Parteien können die Höhe der Miete
frei vereinbaren. Eine Grenze bildet der
sittenwidrige Mietwucher.
Mietwucher liegt vor, wenn die vereinbarte
Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um
mehr als 50 % übersteigt.
Mietwucher wird mit einer Freiheitsstrafe
bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe, in
besonders schweren Fällen mit
Freiheitsstrafe bis zu 10 Jahren bestraft
Bei Gewerberaummieten kann
einzelvertraglich eine Kaution
vereinbart werden, die die Summe von
drei Monatsmieten, wie im
Wohnraummietrecht, übersteigt.
Die Wirksamkeit des Vertrages kann von
der Zahlung der Kaution abhängig
gemacht werden. Wer Gewerberäume
vermietet, muss die Kaution des Mieters
angemessen verzinsen, auch wenn der
Mietvertrag zu dieser Frage keine
Regelung enthält. Berechnet werden die
Zinsen nach dem für Spareinlagen mit
dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen
Zinssatz.
Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist bei
der Gewerberaummiete die ordentliche
Kündigung spätestens am 3. Werktag
eines Kalendervierteljahres für den Ablauf
des nächsten Kalendervierteljahres, d. h.
erst nach rund 6 Monaten zulässig (§ 580
a Abs. 2 BGB).
Gewerberaummietverträge enthalten
häufig Verlängerungsklauseln oder
Optionen.
Verträge mit Verlängerungsklauseln sind
auf bestimmte Zeit geschlossene
Mietverträge, die sich automatisch um
eine bestimmte oder unbestimmte Zeit
verlängern, sofern nicht eine Mietpartei
die Verlängerung ablehnt.
Verträge mit einer Option räumen dem
Mieter innerhalb einer Frist das Recht ein,
durch einseitige Erklärung das
Mietverhältnis zu verlängern. Wird das
Recht nicht ausgeübt, endet der Vertrag
durch Zeitablauf.
Mieter, die sich auf eine längere
Vertragsdauer nicht einlassen wollen,
können daher eine über fünf Jahre feste
Laufzeit mit einem Optionsrecht auf
Verlängerung um den gleichen oder einen
kürzeren Zeitraum abschließen.
Damit hat der Mieter die Möglichkeit,
bereits nach fünf Jahren "aus dem Vertrag
auszusteigen".
Im Geschäftsraummietrecht kann der
Vermieter alle Kosten aus Reparaturen
und Renovierung auf den Mieter
übertragen.
Neben der Pflicht der Gebrauchsüberlassung trifft
den Vermieter auch die Pflicht, bei der Vermietung
von Gewerberäumen im gleichen Mietobjekt oder
auf dem Nachbargrundstück dem Mieter keine
Konkurrenz zu machen.
In einem gewerblichen Mietvertrag kann
der Mieter grundsätzlich verpflichtet
werden, bei Beendigung des
Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen
auszuführen, unabhängig von der Frage,
wann zuletzt renoviert worden ist. Im
Einzelfall kann die Berufung auf die
Schlussrenovierungsklausel bei extrem
kurzem Abstand seit der letzten
Renovierung rechtsmissbräuchlich sein,
was die Wirksamkeit der Klausel als
solche aber nicht in Frage stellt. OLG
Celle
Kündigung Gewerberaum
Nach § 580 a Abs. 2 BGB können Mieter
und Vermieter den Gewerberaum
Mietvertrag spätestens am 3. Werktag
eines Kalendervierteljahres für den Ablauf
des nächsten Kalendervierteljahres
kündigen. Also mit einer 6-monatigen
Kündigungsfrist zum Kalendervierteljahr.
Die Kündigungsfrist beläuft sich damit
praktisch auf mindestens 6 und maximal 9
Monate.
Ratgeber “Mietrecht speziell”
das aktuelle All- inklusive Paket
92,1% Positive Bewertungen