Im gewerblichen Mietvertrag ist eine Klausel, die die Schlussrenovierungspflicht dem Mieter ohne Berücksichtigung der vorgenommenen Schönheitsreparaturen auferlegt, immer wirksam. Nur im Fall eines sehr kurzen Abstandes zwischen der letzten Schönheitsreparatur und dem Ende des Mietverhältnisses kann diese Klausel zwecks Schönheitsreparaturen unwirksam sein. Starre Renovierungsfristen sind auch für Gewerberaum-Mietverträge unwirksam. Was bislang für Wohnräume galt, ist damit auch für Gewerberäume verbindlich. Bundesgerichtshof

Sind also Fristen im

Gewerberaummietvertrag für

Schönheitsreparaturen angegeben, hat

das zur Folge, das gar nicht renoviert

werden muss.

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll /BGH. Steht also im Gewerberaum- Mietvertrag, dass der Mieter Schönheitsreparturen in bestimmten Abständen durchführen muss, ist diese Klausel unwirksam. Der Mieter muss dann nur beim Auszug Schönheitsreparaturen durchführen, wenn das im Mietvertrag zusätzlich gefordert wird.

Mieterhöhung bei Gewerberaum

Wenn im Mietvertrag nichts über eine Mieterhöhung vereinbart wurde, ist eine solche grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt auch bei langfristig abgeschlossenen Mietverhältnissen.  Gewerbemietrecht unterliegt die Miethöhe der freien Vereinbarung der Parteien.  Der Vermieter kann also nicht durch einseitige Erklärung eine Mieterhöhung herbeiführen oder die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume ist mündlich gültig. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform. Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung der Miete zu verweigern oder den Mietzins der Höhe nach zu mindern, wenn die Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses oder danach mit einem Mangel behaftet sind, der die vertragsmäßige Nutzung aufhebt oder beeinträchtigt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob den Vermieter ein Verschulden an der Entstehung des Fehlers trifft oder nicht.

Für die Höhe des Mietzinses gibt es bei

Geschäftsräumen (Gewerberaum)

keine gesetzliche Regelung.

Die Parteien können die Höhe der Miete frei vereinbaren. Eine Grenze bildet der sittenwidrige Mietwucher. Mietwucher liegt vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. Mietwucher wird mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe, in besonders schweren Fällen mit Freiheitsstrafe bis zu 10 Jahren bestraft Bei Gewerberaummieten kann einzelvertraglich eine Kaution vereinbart werden, die die Summe von drei Monatsmieten, wie im Wohnraummietrecht, übersteigt. Die Wirksamkeit des Vertrages kann von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht werden. Wer Gewerberäume vermietet, muss die Kaution des Mieters angemessen verzinsen, auch wenn der Mietvertrag zu dieser Frage keine Regelung enthält. Berechnet werden die Zinsen nach dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist bei der Gewerberaummiete die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, d. h. erst nach rund 6 Monaten zulässig (§ 580 a Abs. 2 BGB).

Gewerberaummietverträge enthalten

häufig Verlängerungsklauseln oder

Optionen.

Verträge mit Verlängerungsklauseln sind auf bestimmte Zeit geschlossene Mietverträge, die sich automatisch um eine bestimmte oder unbestimmte Zeit verlängern, sofern nicht eine Mietpartei die Verlängerung ablehnt. Verträge mit einer Option räumen dem Mieter innerhalb einer Frist das Recht ein, durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis zu verlängern. Wird das Recht nicht ausgeübt, endet der Vertrag durch Zeitablauf. Mieter, die sich auf eine längere Vertragsdauer nicht einlassen wollen, können daher eine über fünf Jahre feste Laufzeit mit einem Optionsrecht auf Verlängerung um den gleichen oder einen kürzeren Zeitraum abschließen. Damit hat der Mieter die Möglichkeit, bereits nach fünf Jahren "aus dem Vertrag auszusteigen".

Im Geschäftsraummietrecht kann der

Vermieter alle Kosten aus Reparaturen

und Renovierung auf den Mieter

übertragen.

Neben der Pflicht der Gebrauchsüberlassung trifft den Vermieter auch die Pflicht, bei der Vermietung von Gewerberäumen im gleichen Mietobjekt oder auf dem Nachbargrundstück dem Mieter keine Konkurrenz zu machen. In einem gewerblichen Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich verpflichtet werden, bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auszuführen, unabhängig von der Frage, wann zuletzt renoviert worden ist. Im Einzelfall kann die Berufung auf die Schlussrenovierungsklausel bei extrem kurzem Abstand seit der letzten Renovierung rechtsmissbräuchlich sein, was die Wirksamkeit der Klausel als solche aber nicht in Frage stellt. OLG Celle 

Kündigung Gewerberaum

Nach § 580 a Abs. 2 BGB können Mieter und Vermieter den Gewerberaum Mietvertrag spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen. Also mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist zum Kalendervierteljahr. Die Kündigungsfrist beläuft sich damit praktisch auf mindestens 6 und maximal 9 Monate.  

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